Czy opłaca się inwestować w mieszkanie na wynajem?
Masz 100 tys. zł oszczędności i zastanawiasz się, co z nimi zrobić. Nasza rada jest taka - zainwestuj w mieszkanie na wynajem. Jeśli dobrze trafisz, twój roczny zysk może sięgnąć nawet 30 proc., czyli pięć razy więcej niż zysk z lokaty bankowej.
Nasza rada jest taka - zainwestuj w mieszkanie na wynajem. Jeśli dobrze trafisz, twój roczny zysk może sięgnąć nawet 30 proc., czyli pięć razy więcej niż zysk z lokaty bankowej.
Pod kątem opłacalności takiej inwestycji przebadaliśmy pięć miast, w każdym z nich kupno i wynajęcie mieszkania okazało się bardziej opłacalne niż trzymanie pieniędzy w banku, a eksperci twierdzą, że może być korzystniejsze nawet od gry na giełdzie, a już na pewno bardziej bezpieczne.
Rentier czy kamienicznik
Podejmując decyzję, gdzie ulokować pieniądze, musisz wziąć pod uwagę kilka okoliczności:
Lokata to pewny zysk i praktycznie żaden wysiłek. W niektórych bankach można ją założyć po prostu przez telefon lub internet.
Sęk w tym, że od listopada 2001 r. zyski z pieniędzy, które złożyłeś w banku lub w rządowych obligacjach, obciążone są 20-proc. tzw. podatkiem Belki. Zamiast 600 zł odsetek od 10-tysięcznej lokaty oprocentowanej na 6 proc. rocznie dostaniesz tylko 480 zł. Od 100 tys. zapłacisz fiskusowi dziesięć razy więcej.
Inwestycja w mieszkanie na wynajem może być kłopotliwa.
Jeśli kupisz mieszkanie spółdzielcze, musisz zapytać spółdzielnię o zgodę na wynajem (przeważnie to czysta formalność), a potem płacić jej comiesięczne opłaty (w tym na fundusz remontowy, który tylko ty jako właściciel mieszkania możesz odliczyć sobie od podatku).
Gdy mieszkanie jest hipoteczne, a w budynku działa wspólnota - jako właściciel będziesz musiał przychodzić na zebrania i głosowania. I także płacisz czynsz.
Może też się zdarzyć, że mieszkanie przez kilka miesięcy będzie stało puste, a ty mimo to będziesz musiał płacić czynsz.
UWAGA! Dlatego wyliczona przez nas wewnętrzna stopa zwrotu (IRR), czyli procentowy zysk z inwestycji, jest przybliżona. To teoria. W praktyce zwrot może być mniejszy (albo większy, jeśli ceny nieruchomości po naszym wejściu do UE wzrosną).
Z lokaty możesz wycofać się z dnia na dzień (ze stratą w przypadku lokat terminowych), a mieszkania od ręki nie sprzedasz.
Gdy decydujesz się na lokatę, musisz całą gotówkę wyjąć z kieszeni i wpłacić do banku. W przypadku inwestycji w mieszkanie masz możliwość zastosowania tzw. dźwigni finansowej. Co to oznacza?
Najkrócej mówiąc, inwestujesz nie swoje, lecz np. bankowe pieniądze. Aby kupić mieszkanie za 100 tys. zł, musisz mieć tylko 20 tys. (plus pieniądze na opłaty towarzyszące transakcji - ok. 4 proc. ceny mieszkania). Resztę, czyli 80 proc. wartości lokalu, finansujesz kredytem.
Co się opłaca?
Policzmy.
Przez 10 lat trzymania na lokacie 100 tys. zł (oprocentowanie roczne 6 proc.) zarobiliśmy 60 tys. zł, czyli 6 tys. rocznie. Stopa zwrotu wynosi więc 6 proc. UWAGA! Zakładamy, że odsetek z lokaty nie reinwestowałeś, lecz przeznaczałeś na konsumpcję.
A ile zarobimy, kupując mieszkanie na wynajem? Kilka razy więcej niż włożyliśmy. Ile dokładnie - pokazujemy na przykładach.
Do porównań wybraliśmy pięć miast: Warszawę, Katowice, Gdańsk, Poznań i Częstochowę.
W Gdańsku, Poznaniu i Częstochowie licencjonowani pośrednicy wybrali dla nas po jednym mieszkaniu, a Warszawie i Katowicach po dwa mieszkania. Szczegółowo je opisali: jak są urządzone, za ile zostały kupione, czy kupujący płacił gotówką, czy zaciągnął kredyt. Podali też stawki czynszów, za które te lokale zostały wynajęte.
Wszystkie dane przesłaliśmy Andrzejowi Grzymkowi, pośrednikowi z Katowic, zarazem doradcy inwestycyjnemu, który policzył dla nas IRR - wewnętrzną stopę zwrotu, czyli - mówiąc po ludzku - zysk z inwestycji w nieruchomość.
Przyjął przy tym następujące założenia:
okres inwestycji: 10 lat. Potem właściciel sprzedaje mieszkanie za cenę nie niższą, niż ta, za którą ją kupił;
okres amortyzacji: 66 lat;
dwa warianty inwestowania: z kredytem i za gotówkę.
UWAGA! W każdym z przykładów kredyt bankowy stanowi ok. 80 proc. wartości mieszkania, termin spłaty - 11 lat, oprocentowanie - 9 proc. rocznie. Kupujący zapłacił taksę notarialną, koszty sądowe (wpis nazwiska do księgi wieczystej, wpis hipoteki) i prowizję bankową.
właściciel wykupuje polisę ubezpieczeniową mieszkania od ognia i innych zdarzeń losowych;
właściciel rezerwuje pewną niewielką kwotę na nieprzewidziane drobne naprawy typu wymiana uszczelki w umywalce, naprawa kontaktu itp;
właściciel bierze na siebie opłaty mieszkaniowe dla spółdzielni lub wspólnoty za administrowanie budynkiem. Natomiast najemca (lokator) płaci mu co miesiąc tzw. "czynsz najmu"; na głowie lokatora są też wszystkie opłaty za media: prąd, ogrzewanie, wodę, gaz, telefon, TV itp.;
przez jeden miesiąc w każdym roku mieszkanie stoi puste;
wszystkie mieszkania są porządnie przygotowane do wynajmu: mają odnowione ściany, nową armaturę w łazience, kuchnie zostały wyposażone w niezbędne sprzęty.
Śląsk - najlepszy
W Katowicach badaliśmy opłacalność inwestycji w kawalerkę (własność hipoteczna) i trzypokojowe mieszkanie spółdzielcze własnościowe.
26-metrowa kawalerka znajduje się na trzecim piętrze 13-kondygnacyjnego wieżowca. Jest w pełni umeblowana i wyposażona. W przedpokoju dwie szafy typu Komandor. Na podłodze panele, ściany - gładź gipsowa, świeżo pomalowane. W łazience nowe, włoskie kafelki w kolorze jasno- i ciemnoniebieskim, nowe sanitariaty oraz armatura, piecyk junkers. Sam pokój (z balkonem) ustawny i umeblowany (komplet wypoczynkowy + regał); jest telewizor, radio i telefon. Kuchnia widna, meble na "na wymiar" z lodówką, kuchenką itp. Do dyspozycji piwnica. Blok stoi w cichej, spokojnej okolicy.
Cena mieszkania: 52 tys. zł. Czynsz najmu: 900 zł/mies., opłaty za media 100 zł/mies.
Mieszkanie spółdzielcze ma 70 m kw powierzchni. Znajduje się na piątym piętrze 7-kondygnacyjnego budynku (jest winda). Na podłogach parkiet dębowy, na ścianach tapety pomalowane na biało. Duża kuchnia umeblowana "na wymiar", wyposażona w lodówkę i inne sprzęty AGD. Mieszkanie leży blisko centrum, w spokojnym i cichym miejscu.
Cena: 140 tys. zł., Czynsz najmu: 1,7 tys. zł/mies., opłaty za media: 250 zł/ mies.
Podsumowanie. Kawalerka kupiona na kredyt okazała się strzałem w dziesiątkę.
Przy założeniu, że właściciel wyłożył na nią z własnej kieszeni tylko ok. 12 tys. zł (w tej kwocie mieszczą się też koszty towarzyszące transakcji), zaś z banku pożyczył 41,6 tys. zł, stopa zwrotu wyniesie prawie 32 proc. rocznie!
Gdyby kupił ją za gotówkę - stopa zwrotu byłaby prawie o połowę niższa (17,98 proc.).
Na trzypokojowym mieszkaniu też można nieźle zarobić. Gdyby kupić je w 80 proc. na kredyt, to stopa zwrotu przekroczy 20 proc. Gdy za gotówkę - wyniesie "tylko" 13,82 proc.
Stolica - też nieźle
W Warszawie badaliśmy dwa mieszkania: maleńką hipoteczną kawalerkę w kamienicy i trzypokojowe mieszkanie spółdzielcze własnościowe w bloku.
Kawalerka ma zaledwie 17 m kw. Jest po kapitalnym remoncie: wyburzono ściankę dzielącą pokój i kuchenkę, w łazience zainstalowano nowe wc, umywalkę i prysznic. Na podłodze panele, ściany odmalowane. Mieszkanko znajduje się na drugim piętrze czteropiętrowej kamienicy z 1938 roku położonej na dolnym Mokotowie. Nie ma windy, klatka schodowa zaniedbana.
Cena: 65 tys. zł, Czynsz najmu: 780 zł/mies., opłaty za media: 120 zł/mies.
Trzypokojowe mieszkanie (57 m kw.) położone jest na trzecim piętrze 10-kondygnacyjnego bloku z wielkiej płyty na Ursynowie. Świeżo po remoncie: nowa glazura, terakota w kuchni i łazience, odmalowane ściany, wycyklinowany parkiet dębowy. Mieszkanie ma TV kablową, domofon i telefon.
Cena: 165 tys. zł, czynsz najmu - 1500 zł/mies., opłaty licznikowe to dodatkowe 250 zł/mies.
Podsumowanie. Najlepiej wypada inwestycja w kawalerkę pod warunkiem, że na jej kupno wyłożyliśmy tylko 15,6 tys. zł, resztę zaś - czyli 52 tys. zł - pożyczyliśmy z banku. Wtedy stopa zwrotu sięgnie 27 proc. rocznie. Gdy mieszkanie kupimy za gotówkę - wyniesie 16,21 proc.
57-metrowe M w bloku na Ursynowie daje dużo niższą stopę zwrotu. I to niezależnie od tego, czy zostało kupione na kredyt, czy za gotówkę. Cena mieszkania jest zbyt wysoka w stosunku do spodziewanych przychodów z najmu.
W Częstochowie - zupełnie dobrze
W Częstochowie wybraliśmy 38-metrową kawalerkę w bloku. Mieszkanie znajduje się na pierwszym piętrze czterokondygnacyjnego bloku; przestronne i ustawne. Nowe, proste i funkcjonalne meble. Mieszkanie nie ma balkonu.
Cena: 50 tys. zł, Czynsz najmu: 640 zł/mies., opłaty za media: 180 zł/mies.
Podsumowanie. Jeśli właściciel kupił kawalerkę na kredyt (40 tys. zł), opłacalność jego inwestycji sięgnie 27 proc. Gdy zdecyduje się na zakup za gotówkę - stopa zwrotu będzie o prawie 11 proc. niższa.
W Poznaniu - też się opłaca
W Poznaniu sprawdzaliśmy opłacalność 38-metrowej kawalerki w przedwojennej kamienicy blisko rynku. Mieszkanie znajduje się na drugim piętrze czterokondygnacyjnego budynku bez windy. Ma stare, ale świeżo polakierowane podłogi, świeże tynki i nowe urządzenia w łazience i kuchni. Z okien rozpościera się piękny widok na zielony i cichy skwer.
Cena: 105 tys. zł, Czynsz najmu: 1 tys. zł/mies., opłaty za media: 200 zł/mies.
Podsumowanie: Gdyby kupić kawalerkę na kredyt (84 tys. zł), stopa zwrotu wyniesie blisko 22 proc. Jeśli wyłożyć gotówkę - przekroczy 14 proc.
W Gdańsku - raczej kiepsko
Dwupokojowe mieszkanie na Zaspie (45 m kw.) w bloku z wielkiej płyty. Jest ustawne i jasne. Duży pokój otwarty na dobrze wyposażoną kuchnię. Mieszkanie ma balkon, TV kablową, domofon i telefon.
Cena: 90 tys. zł, Czynsz najmu: 700 zł/mies. opłaty za media: 200 zł/mies.
Podsumowanie. Niezależnie od tego, czy mieszkanie kupimy na kredyt (72 tys. zł), czy za gotówkę stopa zwrotu ledwo przekroczy 10 proc.
Jest ono zbyt drogie w stosunku do wysokości czynszu, jaki można wziąć za jego wynajęcie.
Wniosków pięć
1. Opłacalność inwestycji nigdzie nie spadła poniżej 10 proc., choć różnica między np. Gdańskiem a Katowicami jest ogromna. Kawalerka w śródmieściu Katowic przyniesie trzy razy większy zysk niż kawalerka w Gdańsku.
UWAGA! To nie są dane rankingowe. Pośrednicy wybrali dla nas najlepsze mieszkania, w tzw. dobrych dzielnicach i w standardzie, który zaakceptuje nawet wybredny najemca.
2. Wynajem jest najbardziej opłacalny na Śląsku, inna sprawa, że dla warszawiaka kupno lokalu oddalonego o 300 km może być kłopotliwe (dojazdy). Co innego, gdyby miał kogoś, kto za niewielką opłatą pilnowałby na miejscu interesu... Albo gdyby kupił kilka mieszkań i zatrudnił zarządcę.
3. Zysk z inwestycji, który policzyliśmy, jest zyskiem brutto, czyli przed opodatkowaniem. Żeby wyliczyć zyski netto, trzeba by wiedzieć, w jakiej grupie podatkowej jest właściciel.
4. Na inwestycji w mieszkanie na wynajem można zarobić, ale można też stracić. Kiedy się traci? Kiedy nieruchomości zamiast drożeć - tanieją, bo nikt nie chce ich kupować. Tak dzieje się w niektórych miastach Górnego Śląska, z upadłymi kopalniami i hutami, bo z takich miast ludzie uciekają. Mieszkań do sprzedaży i wynajmu więc przybywa, a chętnych na nie brakuje. W Bytomiu np. ceny spadły poniżej 1 tys. zł za m kw.
Kiedy jeszcze stracimy? Kiedy w desperacki sposób, wbrew wszelkiemu rozsądkowi i logice będziemy chcieli się pozbyć nieruchomości. Przykład z Bytomia: rozwodzące się małżeństwo chciało jak najszybciej sprzedać swoje M. Pośpiech podyktował cenę: 500 zł za m kw.
Różnica między zyskiem z lokaty a zyskiem z inwestycji w nieruchomość jest naszą premią za ryzyko. Przez cały czas inwestycji ryzykujemy, bo nieruchomości nie muszą drożeć tak jak to zaplanowaliśmy, może też się zdarzyć, że najemca wystawi nas do wiatru...
IRR (INTERNAL RATE OF RETURN), CZYLI WEWNĘTRZNA STOPA ZWROTU
Zysk z inwestycji wyrażony w procentach. Stopę zwrotu obliczamy w odniesieniu do kapitału, który włożyliśmy. Największe zyski są tam, gdzie kupujący skorzystał z kredytu. Zainwestował mało swoich własnych pieniędzy, dużo pożyczył z banku. Różnica między stopą zwrotu z inwestycji w nieruchomość a kosztami kredytu to nasz zarobek.
Jeśli w ciągu 10 lat posiadania mieszkania oprocentowanie kredytu zmaleje - zyska. Jeśli wzrośnie - straci. Jeśli ceny nieruchomości po 10 latach wzrosną - zyska więcej. Jeśli spadną - straci. Zakładając, że kupuje w czasie zapaści na rynku, stracić nie powinien.
treść pochodzi z dom.gazeta.pl